Hotelbett statt Wohnung: Neuer Trend zu Kleinhotels in Salzburg

Hotelbett statt Wohnung: Neuer Trend zu Kleinhotels in Salzburg

Immer mehr Innenstadthäuser werden zu kleinen Hotels umgebaut. Man braucht kaum Personal, die Renditen sind hoch. Anders seien Investitionskosten nicht zu finanzieren, sagt ein Unternehmer.

Es ist ein Projekt, mit dem Immobilienentwickler Fabian Vorderegger Neuland betritt. Ein ehemaliges Wohnhaus mit Geschäftszeile im Erdgeschoß in der Ignaz-Harrer-Straße 14 in Salzburg-Lehen hat er zu einem Boutiquehotel umbauen lassen. „Wir waren schon lang auf der Suche nach so einem Projekt, wollten unser Portfolio erweitern“, sagt er.

Ab Mai wird es an der Adresse 30 Zimmer mit rund 60 Betten geben. Ein richtiger Hotelier wird Vorderegger mit dem Projekt aber nicht, Dienstleistungen sind ausgelagert: Ein Café im Erdgeschoß hat er vermietet, die Reinigung macht eine externe Firma. Der Check-in funktioniert digital und wird über ein Berliner Start-up abgewickelt. „Wir haben eine Mitarbeiterin angestellt, die im Rahmen ihrer Stunden ein Mal am Tag dort ist und sich um Qualitätssicherung und Kundenanfragen kümmert.“

„Die Refinanzierung im Wohnbaubereich ist schwierig“

Das Gebäude sei davor stark abgenutzt und auch ungenutzt gewesen. Die Eigentümer, die teils darin wohnten, entschieden sich schließlich zum Verkauf, sagt Fabian Vorderegger. Wegen der Lage an der stark befahrenen Straße waren hohe Investitionen etwa in schalldichte Fenster nötig. Auch deshalb habe man sich zur Nutzung des Gebäudes als kleines Hotel entschieden, sagt Vorderegger. „Die Refinanzierung im Wohnbaubereich ist schwierig. Bei einem Hotel geht das schneller, da kann man ganz andere Renditen machen.“

Es ist in Salzburg schon ein kleiner Trend zu beobachten

In der Stadt Salzburg ist immer öfter zu beobachten, dass kleine Wohnhäuser zu Hotels umgebaut werden. Oft sind es Gründerzeithäuser im Andräviertel oder in zentraler Lage, die als Hotel mit Self-Check-in und Getränkeautomat auf Buchungsplattformen angeboten werden. Zahlen dazu gibt es bei der Stadt keine, weil Hotels erst ab 31 Betten eine Bewilligung brauchen, erst ab 61 Betten ist eine eigene Flächenwidmung nötig: Das ist laut Baurechtsabteilung in der Gewerbordnung des Bundes so festgelegt.

Den Trend zu diesen Kleinhotels beobachtet KPÖ-Plus-Gemeinderat Kay-Michael Dankl sehr kritisch. „Diese Mikrohotels fressen Wohnraum. Jede Wohnung, die in touristische Vermarktung umgewandelt wird, fehlt am Markt und treibt die Preise weiter in die Höhe.“

Beispiele für diesen Trend fänden sich immer mehr. Der Grundbuchauszug eines Projekts habe auch gezeigt, dass dort nur die Bank eingetragen sei. „Es handelt sich also um ein reines Investitionsobjekt, das über gängige Plattformen vierfach höhere Renditen bringt, als das bei Mietwohnungen der Fall wäre.“

„Das ist offiziell und legal“

Weniger kritisch sieht man den Trend in der klassischen Hotellerie. Walter Veit, Präsident des Hoteliersverbands, sieht solche Kleinhotels als zusätzliches Angebot für Städtetouristen. „Das ist offiziell, legal und dafür gibt es auch einen Markt.“ Anders als bei der Vermietung von Wohnungen über Airbnb würden dort auch Steuern und Abgaben gezahlt, somit seien diese Betriebe den Hotels auch gleichgestellt. „Bedenken hätte ich nur, wenn so etwas in Wohngegenden passiert: Wenn dann ständig Menschen ein- und ausgehen und die Straßen zugeparkt sind, werden viele keine Freude damit haben.“

Bürgermeister Preuner sieht keine Bedrohung für den Wohnungsmarkt

Bürgermeister Harald Preuner (ÖVP) sieht in den kleinen Hotels keine Bedrohung für den Wohnungsmarkt. „Der internationale Trend geht in Richtung Großhotels, die mussten wir auch zu Recht beschränken.“ Die kleinen Hotels seien in der Gesamtanzahl der Betten überschaubar. „Die nehmen auch nicht so zu“, sagt Stadtchef Preuner.

Wohnungen in den Gründerzeithäusern gingen auch am Wohnungsmarkt nicht ab. „Die können sich auch nur Personen leisten, die ohnehin Geld haben.“ Preuner sieht in Salzburg vor allem Probleme beim Wohnraum für den Mittelstand. „Wenn du zu viel verdienst, um eine gemeinnützige Wohnung zu bekommen, heißt das noch nicht, dass du genug Geld für eine Mietwohnung auf dem freien Markt hast.“ Einen Riegel müsse man den Kleinhotels nicht vorschieben, sagt Preuner. „In der freien Marktwirtschaft muss so etwas erlaubt sein.“

Mit dem Altstadtschutzgesetz könnte man gegen Mikrohotels vorgehen

Gemeinderat Kay-Michael Dankl ist anderer Meinung. „Wir haben eigentlich schon einmal von einer Bettenobergrenze von 15.000 gesprochen. Bei den erteilten Genehmigungen sind wir jetzt aber schon bei 16.000 Betten in der Stadt Salzburg. Wenn dann noch die Kleinhotels dazukommen, bekommt das eine ganz andere Dynamik.“

Eine Möglichkeit des Vorgehens gegen diesen Trend sieht Dankl im Altstadtschutzgesetz. Denn dort heißt es, dass man in der Schutzzone 1 eine Baubewilligung braucht, wenn man Wohnraum einem anderen Zweck zuführt, bzw. muss Ersatzwohnraum geschaffen werden. „Man müsste nur diese Schutzzonen ausweiten“, sagt Dankl.